V praxi to znamená, že za nemovitost zaplatí o 4 % více. A na to také musí mít peníze, protože u nemovitosti za 2 mil. Kč je daň 80 tis. Kč, což je opravdu dost peněz. Zároveň situaci ani nenahrává skutečnost, že dnešní ceny nemovitostí jsou často velmi vysoké, což banky ve svých oceňování nemovitostí zohledňují tak, že kupní cena bývá velmi často vyšší než je odhadní hodnota pro banku.
Z hypotéky získáme 80–85 % nákladů na koupi nemovitosti a zbytek musíme získat jinak. Ideální je mít chybějící prostředky naspořené, ale upřímně, to nebývá příliš často. Bohužel naše finanční gramotnost nás spíše nabádá k utrácení a ke konzumnímu životu než k budování rezerv do budoucnosti. Navíc částka, kterou bychom museli za rok naspořit, je například 400 tis. Kč (chybějících 20 % z 2 mil. Kč coby nákladů na koupi bytu). Existuje samozřejmě i varianta dědictví nebo daru z rodiny, ale ani na to se spoléhat nedá.
Častější varianta tedy bude, že budou muset lidé kombinovat hypotéky a překlenovací úvěry ze stavebních spoření, které budou zastupovat chybějící vlastní zdroje. Tato varianta se používala hojně před tím, než banky přistoupily na 100% financování nemovitostí. A nyní ji tu máme zpět.
Ukažme si financování bytu za 2 mil. Kč v praxi s tím, že dotyčný zájemce má hotově pouze 50 tis. Kč a nemá možnost dát bance do zástavy jinou další nemovitost. Odhadce stanovil hodnotu bytu pro banku na1,9 mil. Kč. Z této částky mu na hypotéku jeho banka půjčí 85 %, tedy 1,615 mil. Kč. Zájemci chybí k dofinancování ceny bytu 385 tis. Kč. Také musí počítat s dalším nákladem ve výši 80 tis. Kč na daň z prodeje nemovitosti. Po odečtení 50 tis. Kč, které má zájemce v hotovosti, mu celkově chybí 415 tis. Kč. Ideální by bylo napsat, že by si tuto částku vzal jako překlenovací úvěr ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí, doplatil kupní cenu bytu a daň, ale to bohužel napsat nemůžeme. Problém je totiž, že ona daň nesplňuje pro banku nebo pro stavební spořitelnu podle zákona definici účelového použití peněz, takže na ni nemůžete použít peníze z hypotéky nebo z meziúvěru ze stavebního spoření. Můžete ji zaplatit buď z vlastních peněz, nebo případně z takzvané doplňkové části hypotéky, která obvykle tvoří max. 20 % výše hypotéky, a můžete ji použít na cokoli, co ale souvisí s bydlením. Osobně si myslím, že až naši zákonodárci zjistí, co schválili, upraví zákony tak, aby i daň z prodeje nemovitosti splňovala definici účelového vynaložení peněz k pořízení nemovitosti.
Zpět k našemu příkladu. 50 tis. Kč z 80 tis. Kč, které představuje daň, máme, ale chybí nám 30 tis. Kč. To si vezmeme z hypotečního úvěru, ale tím si snižujeme tu část hypotéky, která jde na samotnou koupi nemovitosti, protože maximální částka hypotéky je daná. V tomto případě 1,615 mil. Kč. Takže po odečtení chybějících 30 tis. Kč na daň nám na koupi zbyde z hypotéky 1,585 mil. Kč. Zpátky jsme tedy u částky 415 tis. Kč, které si musíme půjčit ve stavební spořitelně. Tato částka ze stavebního spoření se ale celá musí použít na úhradu kupní ceny.
Vidíme, že i po platnosti změn v hypotékách, existuje stále řešení, jak nemovitost získat i bez vlastních prostředků. Osobně si myslím, že tato změna nic dobrého pro lidi nepřináší. Ano, ochraňuje banky, které ponesou menší riziko, ale ne lidi. Dle příkladu výše vidíte, že změnou je především to, že místo jednoho úvěru budeme mít úvěry dva. To s sebou nese kromě většího papírování i to, že meziúvěry ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí jsou dražší a splácejí se kratší dobu. Pro srovnání jsou dnešní úroky na hypotékách pod 2 %, ale úroky v meziúvěru ze stavebního spoření bez zajištění nemovitostí jsou kolem 5 %. Na našem příkladu je to rozdíl přibližně 12 tis. Kč ročně, o které zaplatíme na úrocích stavební spořitelně více než na hypotéce, a to hlavně proto, že zatímco vůči hypotéce ručíme nemovitostí, vůči stavebnímu spoření buď neručíme přímo ničím, nebo případně ručíme ručitelem, a to jsou nižší záruky, což každá banka nebo spořitelna musí zohlednit ve vyšší úrokové sazbě.
Pro ilustraci se opět vrátíme k našemu příkladu. Vlivem nových pravidel si musíme vzít ze stavebního spoření o 5–10 % kupní ceny více než před změnami. Při možnosti vyšší hypotéky o 200 tis. Kč na 30 let by splátka úvěru vzrostla o 742 Kč měsíčně. Když si to musíte vzít z nezajištěného meziúvěru ze stavebního spoření, vzroste splátka o 1 616 Kč měsíčně na 18 let. Ano, meziúvěr ze stavebního spoření splatíme dříve, ale velké části rodin by se těch téměř 900 Kč měsíčně hodilo teď.
Je vidět, že nová pravidla financování nemovitostí znamenají větší požadavky na budoucí kupující a dlužníky. Nedejte jen na kalkulátory bank, které spočítají, kolik vám půjčí, protože kalkulovat v propočtech bonity klienta s životním minimem se určitě dá, ale žít pouze za životní minimum po dobu 30 let není určitě snem nikoho z nás.
V našem příkladu je počítáno s meziúvěrem ze stavebního spoření, protože předpokládáme, že zájemce o byt žádné aktivní stavební spoření nemá. Abychom si mohli vzít řádný úvěr, potřebujeme mít naspořeno minimálně 35 % z požadované výše úvěru, mít smlouvu o stavebním spoření minimálně 2 roky a musíme mít dostatečně vysoké hodnotící číslo, což je takový vnitřní ukazatel ve spořitelně o spolehlivosti klienta.
Celkově lze říci, že je třeba se vrátit v přemýšlení k tomu, že k nákupu nemovitosti je potřeba mít něco naspořeno. Buď v bankách, polštářích, nebo ve stavebních spořitelnách, protože nikde není napsáno, že nám budou půjčovat 400 tis. Kč bez zajištění a bez naspořených peněz věčně. Takže začněme s tvorbou kapitálu pro bydlení nejlépe dnes.
Další důležitou otázkou u hypoték je délka splatnosti. Neustále budeme řešit, jestli chceme celkově levnější kratší hypotéku s vyšší měsíční splátkou nebo naopak chceme co nejnižší měsíční splátku a budeme tak akceptovat, že v čase zaplatíme více. Když chceme hypotéku 2 mil. Kč při úrokové sazbě 2 % ročně na 20 let, je měsíční splátka 10 118 Kč a celkově zaplatíme 2,428 mil. Kč. Oproti tomu úvěr na 30 let má měsíční splátku „jen“ 7 392 Kč, ale zaplatíme celkem 2,661 mil. Kč. Takže otázka zní, jestli vyšší splátka o zhruba 2 700 Kč měsíčně stojí za úsporu 240 tis. Kč na 30 letech? Jednoznačná odpověď nikdy nebude existovat. Záleží na úhlu pohledu. Bezpečnější vždy bude varianta s nižší splátkou, protože nikdo nemá jistotu svého příjmu v horizontu 20 let. Zároveň ale 240 tis. Kč na chodníku nenajdeme.
Proto existuje elegantní řešení. Kombinovat hypotéku s pravidelnou investicí. To znamená, že rozdíl mezi splátkami, v našem případě 2 700 Kč měsíčně, budeme pravidelně investovat. Tím získáme následující výhody:
1) naše povinnost vůči bance je nižší, což nám v případě horších časů může hodně pomoci
2) investování není povinné, takže když nebudu moci ke splátce spořit, tak mohu na několik měsíců investování přerušit, což u hypotéky lze také, ale pouze se souhlasem banky a je to komplikované
3) peníze v investicích budeme mít k dispozici, kdybychom se náhodou dostali do finanční tísně
4) výnos z investice nám může vrátit část úroků, které zaplatíme bance navíc za to, že budeme splácet déle, takže naše náklady se mohou ze zmíněných 240 tis. Kč výrazně snížit
Kdybychom vše spočítali, dospěli bychom k závěru, že pravidelná investice částky 2 700 Kč měsíčně na 30 let při průměrném zhodnocení 3 % ročně by nám vynesla celkový výnos 519 tis. Kč, takže bychom se mohli dostat dokonce k tomu, že se nám splatí vyšší náklad na 30letou hypotéku ve výši 240 tis. Kč, ale ještě nám dalších zhruba 279 tis. zbývá jako náš zisk, a to pouze za cenu toho, že platíme celou dobu dobrovolně vyšší splátky na úvěr a investici než musíme.
Když budeme uvažovat o investici v podílových fondech, je třeba mít na paměti, že investování s sebou nese vždy riziko. Hodnota investice může v průběhu času kolísat. Minulé výnosy fondu nezaručují výkonnost fondu v budoucnu.
autor: Pavel Najman, finanční poradce OVB Allfinanz, a.s.