Není fond jako fond. Investice do nemovitostí působí v portfoliu jako kotva, je ale třeba je správně vybrat

Důkazem jsou otevřené podílové nemovitostní fondy, tak jak je známe z Česka. „Pokud jsou kvalitně řízené a mají v portfoliu atraktivní nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách, dokážou klientům doručovat stabilní zhodnocení bez ohledu na to, co se zrovna děje na burzách,“ popisuje Milan Růžička, místopředseda představenstva INVESTIKA investiční společnosti, jež spravuje největší nebankovní retailový realitní fond v Česku a na Slovensku. Ten za posledních 12 měsíců přinesl investorům bezmála 9% zhodnocení, čímž výrazně překonal svůj dlouhodobý cílový výnos 4-6 % ročně.

Díky čemu se otevřeným podílovým realitním fondům daří udržet výnos i v situaci, kdy akciové trhy prochází korekcí?
Výnos realitních fondů typu INVESTIKA je tvořen především pronájmem komerčních nemovitostí bonitním nájemcům s dlouhodobými nájemními smlouvami. Cena podílového listu tedy nevzniká na burze na základě poptávky a nabídky investorů, ale závisí hlavně na tom, jak kvalitní nemovitosti fond v portfoliu má a jak dobře a za jakou cenu se mu je daří obsazovat nájemci. Přední otevřené realitní podílové fondy tak díky tomu fungují v portfoliích dlouhodobě jako kotva. Stabilní výkonnost si dokážou udržet i v době, kdy jsou akcie pod tlakem. Ukázalo se to už v době pandemie a znovu se to potvrzuje i nyní.

Jak se na výnosu realitních fondů projevuje stávající míra inflace?
Záleží na tom, jak konkrétně byly na růst cenové hladiny jednotlivé fondy připraveny a jak s tímto faktorem pracovaly ve svých strategiích. Konkrétně v případě INVESTIKA realitního fondu hrají důležitou roli inflační doložky, jež jsou součástí dlouhodobých smluv fondu uzavíraných s nájemci. Doložky zaručují fondu pravidelné navyšování nájemného ve vazbě na vývoj inflace. Jen od začátku letošního roku do konce září tak INVESTIKA realitní fond přinesl investorům zhodnocení 5,88 % a plní svůj dlouhodobý výnosový cíl 4-6 % ročně. Do konce roku přitom ještě zbývá zahrnout výnos za další tři měsíce.

Nemovitosti jako podkladové aktivum ale stojí i za burzovně obchodovanými realitními fondy, takzvanými REITs, které letos výrazně ztrácejí. V čem je tedy rozdíl?
Jedná se o zcela jiný typ realitního fondu. Rozdílů mezi REITs a otevřenými podílovými fondy je celá řada. Nejde jen o to, že REITs vydávají cenné papíry, se kterými se obchoduje na burze, a tak je jejich výkonnost na rozdíl od otevřených podílových fondů citlivá na vývoj akciových trhů. Liší se například i v tom, jak získávají peníze na nové akvizice…

Investiční fondy přeci mají peníze od investorů, v tom mezi nimi není rozdíl…
To ano. REITs ale k získávání kapitálu zpravidla vydávají nové akcie. Tím dochází k naředění podílů stávajících akcionářů a poklesu hodnoty jejich cenných papírů. Podílové fondy typu INVESTIKA na rozdíl od toho financují nové akvizice převážně vlastními prostředky. Ty získávají jak od stávajících podílníků, kteří se rozhodli navýšit svou dosavadní investici, tak od nových investorů. Příliv nových peněz do INVESTIKA realitního fondu nyní činí řádově stovky milionů korun měsíčně. To je dáno mimo jiné tím, že stále více lidí hledá v době zvýšené inflace způsob, jak ochránit svoje úspory proti poklesu kupní síly. Celkem má fond už na 60 tisíc investorů a s fondovým kapitálem přes 13 miliard korun je největším nebankovním retailovým realitním fondem v Česku a na Slovensku.

Rozdíly jsou i v tom, jak se mohou investoři dostat ke svému zisku…
V případě REITs se zisk vyplácí formou dividendy. V pravidelných intervalech na ni jde obvykle okolo 80 % zisku. U fondů typu INVESTIKA je naopak na samotném investorovi, kdy se rozhodne podílové listy nebo jejich část odprodat. Zisk je pak tvořen rozdílem mezi cenou, za kterou podílové ceny v minulosti nakoupil a cenou, za kterou je prodává. Retailové realitní fondy pro tyto případy ze zákona vytvářejí likvidní složku, aby odkupy probíhaly bezproblémově. Její velikost musí odpovídat minimálně 10 % hodnoty kapitálu fondu, v praxi však bývá zpravidla vyšší. Likvidní složka INVESTIKA realitního fondu aktuálně činí více než 3,5 miliardy korun.

Jaký očekáváte vývoj na realitním trhu v následujících měsících?
Všeobecný stavební boom na poli komerčních nemovitostí, jaký jsme viděli v posledních letech, zřejmě pokračovat nebude. Rostou ceny stavebních prací, náklady na pracovní sílu a kvůli zdlouhavému stavebnímu řízení je v Česku nová výstavba značně omezena. Neobsazenost nemovitostního trhu je velmi nízká prakticky ve všech regionech, kde investujeme. V některých segmentech, jako jsou například obchodní centra, už teď nová pronajímatelná plocha téměř nepřibývá. Celkově bych očekával zvýšenou opatrnost investorů při výběru komerčních nemovitostí a preferenci finančně silných nájemců. My jsme už si pár tržních cyklů prožili, takže tyto faktory reflektujeme dlouhodobě. Navíc nejsme zaměřeni jen na Česko, INVESTIKA realitní fond má aktiva napříč Evropou. Ze současné situace mohou podle mě na trhu komerčních nemovitostí těžit především investoři bez přehnaného externího financování, mezi něž patří dobře diverzifikované realitní fondy, rozkročené napříč lokalitami s portfoliem nemovitostí, které mají nájemcům co nabídnout.

Co byste tedy investorům při výběru nemovitostního fondu doporučil?
V první řadě si je potřeba uvědomit, že není fond, jako fond. Pro dlouhodobě stabilní výnos bez výraznějších výkyvů, což řada lidí od realitních investic očekává, doporučuji zvolit otevřené podílové fondy a vyhnout se volatilním burzovně obchodovaným REITs. Také mezi podílovými fondy je ale potřeba pečlivě vybírat. Fondy se mezi sebou liší v kvalitě portfolia, v typu nemovitostí, do kterých investují, i v tom, v jakých zemích nemovitosti vlastní. Obecně doporučuji vybírat pestrá a dobře diverzifikovaná portfolia. Důležitým ukazatelem je také délka nájemních smluv obvykle vyjadřovaná parametrem WAULT – čím je tento ukazatel vyšší, tím předvídatelnější příjmy fond má. V neposlední řadě by měl investor přihlédnout také k poplatkové struktuře fondu či k měně, ve které fond investuje. Ne každý se ale musí vyznat v těchto parametrech sám. Proto doporučuji volbu konkrétního fondu zkonzultovat s dobrým finančním či investičním poradcem.

Milan Růžička

Od založení INVESTIKA investiční společnosti v roce 2015 je místopředsedou jejího představenstva s odpovědností za finanční řízení a řízení rizik. Svoje mnohaleté zkušenosti z oblasti finančních trhů, obchodování s cennými papíry a z trhu realit získával nejprve jako makléř ve velkých českých bankách, od roku 1999 se pak věnuje oblasti finančního zprostředkování, developmentu a investicím do nemovitostí.