„Na trhu průmyslových nemovitostí vidíme trend, kdy deglobalizace vrací výrobu zpět na domácí půdu, podniky chtějí růst a potřebují kapitál pro své fungování, ale vysoké úrokové sazby jim nepřejí,“ říká Pavel Drabina z fondu JIL. Odpovědí pro podniky může být odprodej vlastních nemovitostí fondu a jejich zpětný pronájem, tzv. sale & leaseback. „Když o odprodeji a zpětném pronájmu nemovitostí slyšel před lety český průmysl poprvé, reakce podnikatelů byly vlažné, dnes už to je etablovaný způsob, jak zlikvidnit aktiva a využít je pro podporu vlastního core byznysu,“ dodává Pavel Drabina. Pro investory do průmyslových realit ve střední Evropě, kde je koncentrováno na 40 % evropského průmyslu, taková kombinace faktorů otevírá nevídanou příležitost, jak se investičně podílet na růstu průmyslu při přiměřené míře rizika.
Solidní základ pro solidní výnosy
V minulém fiskálním roce si fond JIL připsal zhodnocení 20,21 % p.a. Celková výnosnost fondu k 30. 11. 2022 dosáhla 29,25 % od jeho první akvizice v červenci roku 2021. Do třímiliardového portfolia fondu patří spolu s výrobními objekty pro průmysl také logistické areály a oportunitní projekty. Na výběru a správě portfolia fondu Jet Industrial Lease se podílí zkušený tým postavený z real estate expertů, který se navíc opírá o zkušenosti mateřské společnosti Jet Investment. Ta se nákupy průmyslových společností zabývá už 25 let, a patří mezi nejúspěšnější private equity investory v regionu.
Stávající projekty ve správě fondu mají zajištěné stabilní financování s konzervativní mírou zadlužení k účelnému využití finanční páky, další výnosy pak generuje zajištění měnového i úrokového rizika. „Výnosy ale vznikají hlavně správou portfolia, v Jet Industrial Lease s projekty po akvizici aktivně pracujeme, v případě potřeby nájemců pro ně dále developujeme, či měníme využití stávajících objektů pro zvýšení jejich atraktivity a výnosu,“ upřesňuje Drabina s tím, že Jet Industrial Lease tak umožňuje investorům participovat na výnosech stejným způsobem, jakým v nemovitostech vydělávají velcí hráči.
Do pěti let 15 miliard, cílem hlavně Polsko
Fond se v letošním roce chystá opět zaměřit na střední Evropu. „Za nejatraktivnější investiční destinaci považujeme Polsko s jeho velkým, stále nesaturovaným trhem, a hlavně snadností stavebního procesu. Co v Česku trvá roky, tam jde během měsíců,“ říká Pavel Drabina. Oborově se fond soustředí na hi-tech sektory, automotive, energetiku, strojírenství nebo biotechnologie ideálně v objektech, ve kterých mimo výrobu probíhá i R&D. Do pěti let by stávající portfolio fondu mělo vyrůst na hodnotu 15 miliard Kč v aktivech.
Komerční realitní fondy, pod které spadají průmyslové areály, office a logistické parky, patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější instrumenty českých investorů. I přes inflaci, vysoké úrokové sazby a celkové zpomalení trhu, totiž investorům dokázaly doručit stabilní výnosy.
Jak upozorňuje Pavel Drabina, investice do nemovitostí předpokládají investora, který je ochotný si na výnosy počkat alespoň pět let.