Dnes začíná být pro podnikatele tento model, známý též jako sale & leaseback, etablovaným způsobem, jak do vlastního byznysu napumpovat kapitál uložený v cihle. Kromě majitelů firem na tento argument ale slyší také investoři. V rámci fondů komerčních nemovitostí jde totiž o zajímavou příležitost, jak se investičně podílet na růstu průmyslu s přiměřenou mírou rizika.
„Odkup a zpětný pronájem nemovitostí představuje v západní Evropě běžný způsob, jak v byznysu zlikvidnit podniková aktiva, postupně ho začínají vyhledávat i české firmy,“ říká Pavel Drabina, výkonný ředitel fondu pro kvalifikované investory Jet Industrial Lease , který se na akviziční model sale & leaseback specializuje.
Ve středoevropském prostoru je podle Drabinových slov koncentrováno na 40 procent evropského průmyslu, což představuje objemný pool perspektivních společností. V aktuální situaci, kdy trh s komerčními nemovitostmi kvůli koktejlu negativních faktorů v čele s vysokými úrokovými sazbami stagnuje, bude právě model sale & leaseback v průmyslových nemovitostech představovat zajímavé investiční příležitosti. „Podniky budou hledat možnosti, jak získat kapitál k překlenutí krizového období. Současně v průmyslu a logistice dochází k zásadním změnám, do hry vstupuje deglobalizace, dekarbonizace, zkracování dodavatelských řetězců a nearshoring. Pro investory do průmyslových realit taková kombinace otevírá nevídanou příležitost podílet se na budoucím růstu průmyslu a jeho výnosech,“ říká Pavel Drabina. Na pozadí probíhající transformace ekonomiky směrem k bezemisním technologiím, vysokých úrokových sazeb, problémů se splácením emitovaných dluhopisů a dostupnosti úvěrů, předpokládáme, že zájem o sale & leaseback ze strany průmyslových podniků ještě dále poroste.
Kde se rodí nadprůměrná zhodnocení?
V minulém fiskálním roce si fond Jet Industrial Lease připsal zhodnocení 11,94 % p. a., přičemž průměrné roční zhodnocení od založení fondu k 31. 7. 2023 představuje 13,43 %. Do třímiliardového portfolia fondu patří spolu s výrobními objekty pro průmysl také logistické areály a oportunitní projekty, jako je například administrativní budova Airport Business Centre na pražském letišti. „Při akvizičním procesu se mimo klasických kritérií výběru nemovitosti soustředíme i na takzvaný faktor nepostradatelnosti – rádi nakupujeme nemovitosti, které jsou pro nájemce z nějakého důvodu nepostradatelné a je nepravděpodobné, že se budou chtít relokovat. Zatímco logistické centrum přesunete snadno, výrobu se zainvestovanými technologiemi, navázanou na zkušenou lokální pracovní sílu, ekosystém dodavatelů a vazbu na municipality firma nemůže tak jednoduše přestěhovat. Podobně nájemci z oboru služeb pro logistiku neopustí administrativní centrum u letiště, zvlášť, pokud je jejich byznys na leteckou dopravu navázán. A přesně takovéto nemovitosti vyhledáváme,“ říká Pavel Drabina. Tyto nemovitosti totiž charakterizuje výrazně delší WAULT, tedy délka nájemních smluv, a tím pádem i větší stabilita a přínos investorům, než tomu může být například u logistiky.
Na výběru a správě portfolia fondu Jet Industrial Lease se podílí zkušený tým postavený z real estate expertů, který se navíc opírá o zkušenosti mateřské společnosti Jet Investment , ta se investicemi do průmyslových společností zabývá už 25 let a patří mezi nejúspěšnější private equity investory v regionu. „U akvizičních cílů tak prověřujeme nejenom jejich nemovitostní stránku, ale díky internímu know-how si umíme udělat podrobnou due diligence celého jejich byznysu,“ říká Jan Kos.
Stávající projekty ve správě fondu mají nyní navíc zajištěné stabilní financování s konzervativní mírou zadlužení k účelnému využití finanční páky, další výnosy pak generuje zajištění měnového i úrokového rizika. „Výnosy se ale tvoří hlavně správou portfolia, v Jet Industrial Lease s projekty po akvizici aktivně pracujeme, v případě potřeby nájemců pro ně dále developujeme, či měníme využití stávajících objektů pro zvýšení jejich atraktivity a výnosu pro investory. V některých případech rovněž přejednáváme kontrakty s nájemci,“ upřesňuje Jan Kos s tím, že Jet Industrial Lease tak umožňuje investorům participovat na výnosech stejným způsobem, jakým v nemovitostech vydělávají velcí hráči.
Do pěti let aktiva v hodnotě 15 miliard, cílem hlavně Polsko
Fond se při akvizicích v letošním roce chystá opět zaměřit na střední Evropu, oportunisticky se však rozhlíží po celém evropském kontinentu. „Za nejatraktivnější investiční destinaci považujeme zejména Polsko s jeho velkým, stále nesaturovaným trhem, a hlavně snadností povolovacího a stavebního procesu. Co v Česku trvá roky, tam jde během měsíců,“ říká Pavel Drabina. Oborově se fond soustředí na high-tech sektory, automotive, energetiku, energetické strojírenství nebo biotechnologie ideálně v objektech, ve kterých mimo výroby probíhá i R&D. Do pěti let by stávající portfolio fondu mělo vyrůst na hodnotu 15 miliard Kč v aktivech.
Solidní výnosy pro ty, kteří si umí počkat
Komerční realitní fondy, pod které spadají průmyslové areály, office a logistické parky, patří dlouhodobě mezi nejoblíbenější instrumenty českých investorů. I přes ztížené podmínky, inflaci, vysoké úrokové sazby a celkové zpomalení trhu, totiž investorům dokázaly doručit stabilní výnosy.
Jak upozorňují Drabina s Kosem, investice do nemovitostí předpokládají investora, který je ochotný si na výnosy počkat alespoň pět let. Jde o dlouhodobě udržitelnou a konzervativní investici. Nemovitosti by tak měly tvořit součást každého vyváženého investičního portfolia. Investoři z Jet Industrial Lease jich doporučují mít v portfoliu 20 až 50 %, konkrétní podíl už ale záleží na investičním apetitu každého individuálního investora.
• Celková výnosnost 36,42 % k 31. 7. 2023 od založení fondu
• AUM (objem aktiv ve správě) 3 mld. Kč
• 9 projektů v ČR, DE a PL
Jet Industrial Lease je otevřeným fondem pro kvalifikované investory (investice od 1 mil. Kč) patřící do skupiny fondů brněnské investiční společnosti Jet Investment finančníka Igora Faita. Ta skrze své tři private equity fondy s AUM přesahující 12 mld. Kč kupuje průmyslové podniky ve střední Evropě už od roku 1997 a s vnitřní mírou návratnosti 25 % p. a. za 25 let patří k nejúspěšnějším private equity společnostem v regionu. Od založení v roce 1997 prošlo investiční společností Jet Investment 36 podniků, aktuálně ve svých portfoliových společnostech zaměstnává na 4100 zaměstnanců.
Založení fondu Jet Industrial Lease v roce 2020 bylo logickým vyústěním průmyslového fokusu Jet Investment a mimo jiné reakcí na poptávku dlouholetých investorů na rozkročení se do realitního byznysu. Partneři Jet Investment do fondu Jet Industrial Lease investují 10 % z celkového objemu.
Investiční společnost Jet Investment
• AUM (objem aktiv ve správě) 12 mld. Kč
• 4100 zaměstnanců v 7 společnostech
• 36 historicky zainvestovaných podniků
* Toto je propagační sdělení. Dosavadní výkonnost nepředpovídá budoucí výnosy. Než provedete jakékoliv konečné investiční rozhodnutí, přečtěte si statut fondu a sdělení klíčových informací pro investory. Uvedená cílová návratnost představuje odhad budoucí výkonnosti založený na aktuálních tržních podmínkách a nepředstavují přesný ukazatel. Váš zisk se bude lišit v závislosti na tom, jaká bude situace na trhu a jak dlouho budete investici držet. Podílníkem, obmyšleným, zakladatelem, společníkem nebo tichým společníkem tohoto fondu se může stát pouze kvalifikovaný investor. Pavel Drabina, ředitel fondu Jet Industrial Lease