Prolomení 5% úrokové sazby hypoték se blíží – Co to znamená?

Co znamená prolomení magické hranice pro hypoteční trh?

Mnozí Češi prolomení 5% hranice netrpělivě vyhlíží, v poslední době to na hypotečním trhu bylo jako na houpačce. Teď se konečně snad blýská na lepší časy, když k prolomení hranice dojde, bude to znamenat, že na realitním trhu významně přibydou kupující a prodávající si zase budou moci vybírat, komu nemovitost prodají a nebudou řešit, jak prodat nemovitost? S tím bude zřejmě spojený i nárůst cen nemovitostí.

To představuje poměrně velkou změnu, v posledních letech tomu totiž bylo naopak. Zatímco v roce 2021 se na volné nemovitosti stály fronty, v roce 2022 zájem o nemovitosti opadl a kdo chtěl prodat, ten často musel provést nějaký ústupek. Kupující tak o ceně mohli smlouvat. Z realitního trhu se v té době také vytratili zájemci o hypotéku, když ale dojde na pokles úrokových sazeb, nejspíš se zase vrátí.

Jak to vypadá na hypotečním trhu teď?

Na přelomu let 2022 a 2023 dosáhly úrokové sazby hypoték svého vrcholu, po celý letošní rok ale úrokové sazby nepatrně klesají. To dává důvod k optimismu, však už v září se přiblížily hodnotě 5,7 %. Vzhledem k tomu, že ustupuje inflace, u které se předpokládá, že v roce 2024 klesne ke 2,1 %, a ceny začínají pomalu klesat, se tak dá očekávat, že banky dostanou prostor ke zlevňování hypoték.

Víte, že jedním z faktorů, které ovlivňují výši úroků u hypoték je repo sazba, kterou ČNB kvůli boji s vysokou inflací v loňském roce musela navýšit až na 7 %? Dalším faktorem jsou dlouhodobé úrokové sazby na mezibankovních trzích, které jsou v letošním roce docela nestabilní, přesto by podle odborníků měly začít v brzké době klesat.

Zájem o hypotéky ožívá už teď

Ano, je tomu tak, a to nejen díky snižující se hodnotě úrokových sazeb, která ještě nedosáhla kýžených 5 %, ale zejména díky zrušení limitu DSTI, k čemuž došlo v červenci. Parametr DSTI stanovil, že splátky všech dluhů žadatele o hypotéku nesmí překročit 45 % jeho čistého příjmu. Od července to již neplatí, banky navíc nabízí různé zajímavé nabídky hypotečních úvěrů na trhu, například výhodnější úroky.

Kdy se dá očekávat, že sazby prolomí hranici 5 %?

2T repo sazba je teď na hodnotě 7 %, což je nejvyšší hodnota od roku 1999. Očekávat nějakou radikální změnu by bylo bláhové, pokud ale i nadále bude inflace klesat, dá se očekávat, že centrální banka začne základní úrokové sazby snižovat už na přelomu let 2023 a 2024. Bude tak ale činit pozvolna, na samém počátku určitě nepůjde o víc než o snížení základní úrokové sazby o 0,25 procentního bodu.

V průběhu roku 2024 by pak mohly klesnout pod 5 %, držet se ale jistě po většinu období budou výrazně nad 4 %. Čekat na jejich pokles tak nemusí být to nejlepší řešení, jakmile totiž dojde k poklesu, na trh přibydou noví zájemci, zúží se nabídka nemovitostí a dnešní výhodná pozice kupujícího, který může smlouvat o ceně nemovitosti, začne slábnout. Prodávající už nebudou tak ochotni jednat o možné slevě, zájemce si budou moci vybírat.

Jak se realitní trh v současné době vyvíjí?

V porovnání s předchozími lety je realitní trh zatím stále utlumený. Nabídka volných nemovitostí převyšuje poptávku, ceny stagnují a nedá se očekávat, že by došlo k jejich plošnému snižování. Zejména ceny energeticky nenáročných nemovitostí a zrekonstruovaných nemovitostí, které jsou navíc v atraktivní lokalitě, budou naopak mírně růst. Podobně na tom jsou i stavební pozemky v zajímavých lokalitách.

Jaké nemovitosti lidé nejčastěji hledají?

Když už je třeba do nemovitosti investovat víc peněz než dřív, je důležité si ji správně vybrat. Největší zájem je o nemovitosti v atraktivních lokalitách, jako jsou velká města. Pokud sem lidé mají dojíždět za prací ze vzdáleného místa, náklady na dopravu nejsou zanedbatelné, pořízením bydlení v daném městě ale lze významně ušetřit. Další skupinu lákavých nemovitostí tvoří energeticky nenáročné nemovitosti.

Naopak nižší zájem je o nemovitosti, které vyžadují rekonstrukci, nemovitosti, které jsou v delší dojezdové vzdálenosti od zaměstnání, obchodů a kvalitní zdravotní péče, a také o pronájmy, jejichž cena pořád roste.