Nákup nemovitosti v Chorvatsku - právní problémy a nástrahy, kterým se vyhnout

Musí čeští občané a právnické osoby získat zvláštní povolení ke koupi nemovitosti v Chorvatsku?

Anja Haramija: Občané členských států EU a právnické osoby z členských států EU mohou nabýt vlastnické právo k nemovitostem podle stejných pravidel jako chorvatští občané a právnické osoby se sídlem v Chorvatsku. V praxi to znamená, že čeští občané a právnické osoby se sídlem v České republice mohou nabývat nemovitosti v Chorvatsku, aniž by museli získat jakékoli povolení. Budou však muset získat chorvatské osobní identifikační číslo (OIB), aby mohli své vlastnické právo k nemovitosti zapsat do katastru nemovitostí. Chorvatské OIB lze obvykle získat do několika dnů od podání žádosti, takže tato formalita nezdržuje proces koupě.

Jak nabývat vlastnické právo k nemovitost v Chorvatsku?

Anja Haramija: Vlastnictví nemovitosti se nenabývá automaticky uzavřením kupní smlouvy a zaplacením kupní ceny. K nabytí vlastnictví nemovitosti je třeba zapsat nabyté vlastnické právo do katastru nemovitostí stejně jako v České republice. Návrh na zápis vlastnického práva musí být podán katastrálnímu oddělení příslušného městského soudu podle místa, kde se nemovitost nachází, a to buď právníkem kupujícího, nebo notářem. Za účelem zápisu nabytého vlastnického práva k nemovitosti musí kupující předložit katastrálnímu oddělení příslušného městského soudu uzavřenou a notářsky ověřenou kupní smlouvu a notářsky ověřenou registrační listinu (Clausula Intabulandi). Touto listinou prodávající povoluje kupujícímu zapsat vlastnické právo k nemovitosti bez jakýchkoli omezení. Vzhledem k tomu, že příslušné katastrální oddělení neprovede zápis převodu vlastnického práva, pokud výše uvedené dokumenty nebudou obsahovat všechna podstatná ustanovení předepsaná zákonem, vřele doporučuji, aby tyto dokumenty vyhotovil nebo alespoň zkontroloval chorvatský právník kupujícího, aby se předešlo jakýmkoli pozdějším obtížím a nejasnostem.

Má vaše kancelář hodně případů souvisejících s řešením problémů s nemovitostmi, které získali čeští občané? Jaké jsou podle vašich zkušeností nejčastější problémy, se kterými se dnes potýkají kupující nemovitostí v Chorvatsku?

Anja Haramija: Vzhledem k tomu, že advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS může poskytnout právní podporu českým zájemcům o koupi nemovitosti v Chorvatsku v jejich rodném jazyce, máme mnoho dotazů a bohaté zkušenosti s řešením problémů s nemovitostmi, které potkaly české občany a firmy po koupi nemovitosti v Chorvatsku nebo v jejím průběhu. Podle našich zkušeností většina potíží, se kterými se kupující nemovitostí v Chorvatsku potýkají, souvisí s nepochopením údajů o nemovitostech zapsaných ve dvou různých katastrálních knihách: v pozemkové knize a v katastru nemovitostí. Dále se často setkávámes nedostatečným předchozím ověřením získaných povolení k výstavbě budov a s mylným výkladem územně plánovací dokumentace, která stanoví regulativy územního plánování a omezuje  rozsah a druh budoucí výstavby. Řešíme rovněž  početné případy podstatných vad nemovitostí, které kupující zjistili až po jejich koupi. Ve většině těchto případů se nám podařilo úspěšně uplatnit zákonná práva kupujícího vůči prodávajícímu (např. sleva z kupní ceny), pokud se na nás kupující obrátil v zákonné lhůtě pro tyto typy reklamací. Dále jsme také měli několik případů, kdy jsme zastupovali kupujícího ve sporu s prodávajícím, který si sjednal nepřiměřeně vysokou zálohu a ponechal si ji v plné výši i po ukončení uzavřené předkupní smlouvy, přestože přiměřená výše zálohy činí 5-10 % kupní ceny. V průběhu nebo po dokončení kupního procesu mohou nastat i jiné problémy. Podle našich zkušeností se téměř všem těmto obtížím dalo předejít, pokud by kupující měl odpovídající právní podporu a provedl právní a technickou prověrku nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy.

Na závěr nám prozraďte, co byste doporučili budoucím zájemcům o koupi nemovitosti v Chorvatsku.

Anja Haramija:

1.  Najděte si zkušeného chorvatského právníka, který vás provede celým procesem koupě. Vyberte si právníka, kterému důvěřujete. Mějte na paměti, že právník doporučený realitní kanceláří seobvykle alespoň částečně zaměřuje i na zájmy realitní kanceláře a prodávajícího. Jako kupující byste měli mít svého vlastního chorvatského právníka, který bude chránit výhradně vaše zájmy.

2. Prověřte nemovitost před uzavřením kupní smlouvy. Před zahájením procesu koupě si nezapomeňte nemovitost důkladně prověřit právníkem, abyste se vyhnuli jakýmkoli případným sporům v budoucnu. K majetkovým sporům v Chorvatsku dochází relativně častěji než v Česku a bývají velmi komplikované, zdlouhavé a nákladné.

3. Ujistěte se, že návrh kupní smlouvy předložený prodávajícím nebo realitní kanceláří zkontroloval váš právník. Je rovněž nezbytné zajistit, aby všechny vaše dokumenty podané do katastru nemovitostí za účelem zápisu vlastnictví nemovitosti byly na 100% přesné a v souladu s chorvatskými právními předpisy.

4.  Zvažte daňové aspekty. Vezměte v úvahu různé daně, které se mohou uplatnit při pořízení nemovitosti v Chorvatsku: daň z přidané hodnoty a daň z převodu nemovitosti. Kromě toho se v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě mohou uplatňovat další daně a poplatky, například turistická daň.

Advokátní kancelář PETERKA & PARTNERS s.r.o.
Anja Haramija, advokátka
Kontakt: +385 99 4585181, haramija@peterkapartners.hr

Barbora Urbancová, ředitelka pro Českou republiku
Kontakt: +420 246 085 300, urbancova@peterkapartners.cz

Adéla Krbcová, ředitelka pro Českou republiku
Kontakt: +420 246 085 300, krbcova@peterkapartners.cz