Realitní trh 2026: Kdo neotočí portfolio, prodělá. Nastává éra velké rotace aktiv

Při pohledu na data a trendy pro rok 2026 lze identifikovat několik zásadních milníků. Trh čeká refixace hypoték v objemu 460 miliard korun. Domácnosti, které přecházejí z úroků cca 2 % na cca 4,5 %, tak budou čelit finančnímu šoku, který zatřese rodinnými rozpočty. To však není jediná změna. Vývoj trhu budou definovat dva nové fenomény.

Lock-in efekt a nástup Brown Discount efektu

Majitelé starších bytů bývají uzamčeni ve svých starých fixacích. Kdyby prodali a koupili nové bydlení, splátka by jim vyskočila až o 7 000 Kč měsíčně jen na úrocích. Sekundární trh tak zamrzá, kvalitní byty se neprodávají a v nabídce zůstávají často jen „ležáky“ nebo vynucené prodeje. Tento jev nazýváme Lock-in efektem.

Zároveň vidíme, že Green Deal už není jen politikou, ale tvrdou ekonomickou realitou. Staré, energeticky náročné domy třídy G a F se stávají pro investory toxickými. Kupující automaticky žádají slevu na budoucí rekonstrukce, tedy tzv. Brown Discount. Naopak moderní developerské projekty nesou „Green Premium“ díky lepšímu financování a nižším nákladům pro nájemníky.

V roce 2026 už nestačí investorům byt jen mít, klíčem k zisku je aktivní správa. Často slýchám obavy investorů, že jakékoliv zvýšení nájmu vyžene nájemníky pryč. Naše interní data za rok 2025 ale tento mýtus boří. Ve Fletu jsme analyzovali vzorek 524 řešených smluv, a i přesto, že jsme u prodlužovaných smluv přistoupili k průměrnému navýšení nájemného o 1 136 Kč měsíčně na byt, dosáhli jsme míry prodloužení 83,6 %.

Nájemní trh se mění

Nájemníci dnes neutíkají za levnějšími byty – důležitější než ušetřená stokoruna je pro ně stabilita a profesionální servis. Kvalitní přístup majitele rozhoduje o spokojenosti i obsazenosti bytu. Aktivní správa se přitom vyplácí. Navýšení nájemného může majiteli přinést přes 13 000 Kč ročně navíc, což při 4% úrocích pokryje rozdíl ve splátce hypotéky nebo fondu oprav. Pasivní majitel, který se bojí cenu upravit, o tyto peníze přichází.

V roce 2026 se vyplatí prodat staré, koupit nové

Hlavním rysem nadcházejícího roku bude masivní přesun kapitálu. Dosavadní strategie koupit a držet navždy ztrácí u starších činžovních domů na efektivitě. Současná stabilizace cen tak otevírá ideální prostor pro strategickou rotaci aktiv. Ekonomicky racionálním krokem se jeví odprodej starších bytů zatížených vysokými náklady a rizikem oprav (CAPEX) a následný přesun kapitálu do segmentu novostaveb.

Klíčem k úspěšné akvizici však není vyčkávání na veřejnou nabídku. Nejatraktivnější jednotky (zejména menší dispozice 1kk a 2kk s výhledem) z trhu mizí již v neveřejných předprodejích (pre-sale). Právě v této fázi lze dosáhnout na ceny o 5–10 % nižší oproti ceníkovým cenám.

Rok 2026 se tak stane rokem nástupu profesionálů. Vítězi trhu budou ti investoři, kteří včas provedou výměnu starého portfolia za nové a přijmou fakt, že správa nemovitosti je disciplínou na plný úvazek, která vyžaduje tvrdá data, nikoliv pouze dojmy.

David Bureš, zakladatel & CEO FLET

David Bureš (*1978) je český podnikatel, realitní investor, zakladatel a CEO společnosti FLET(dříve Bureš a partneři), která v Praze spravuje přes 700 bytů. Přes 25 let se zaměřuje na investice do nájemních bytů v Praze. Pro investory řeší kompletní službu od úvodního plánu, přes vyhledávání nejlepšího bytu, přípravu hypotéky, rekonstrukce, pronájem až po dlouhodobou správu bytů i činžáků. Firma je známá unikátním know-how, díky kterému vybírá 0,2 % nejlepších investičních nemovitostí ze současné i developerské nabídky. Je také autorem podcastu Investice do nemovitostí. Aktivně přednáší a sdílí zkušenosti z praxe.