Soumrak nájemního bydlení? Evropou se šíří trend, který může změnit i Česko

Model „byt na hypotéku a dlouhodobý růst ceny“ přestává být automatickou jistotou. To, co posledních dvacet let fungovalo jako relativně stabilní investiční strategie drobných investorů, se v evropském kontextu postupně mění.

Roman Šebela

Foto: MIG s.r.o.

„Malí investoři jsou dnes nejvíce vystaveni regulatornímu riziku. Byt evidovaný v katastru je pro stát nejčitelnější forma majetku,“ říká Roman Šebela , jednatel společnosti MIG s.r.o. 

Vývoj je patrný zejména v západní Evropě.

V Nizozemsku byla v roce 2024 rozšířena regulace nájemného i na část středního segmentu trhu a upraven systém majetkového zdanění (tzv. Box 3), což se dotýká i investičních bytů.

Ve Velké Británii bylo v minulých letech omezeno daňové zvýhodnění hypotečních úroků pro pronajímatele a zvýšeno zdanění investičních nákupů. Současně probíhá debata o širším majetkovém a kapitálovém zdanění.

„Nejde o izolované kroky. Evropské státy dlouhodobě hledají nové příjmy a nemovitosti představují fixní a transparentní aktivum. To je strukturální faktor, který je třeba sledovat,“ dodává Šebela.

Podle něj by i v českém prostředí mohla případná úprava daňových pravidel výrazně změnit investiční logiku trhu.
„Například kdyby český stát zrušil možnost odečtu úroků z hypoték na investiční byty z daňového základu a zároveň omezil fyzickým osobám možnost odepisování investičních bytů, čistá výnosnost by se zásadně propadla a byty jako investiční aktivum by pro část retailových investorů přestaly dávat ekonomický smysl,“ říká Šebela.

Nový stavební zákon může změnit rovnováhu trhu

Vedle daňového prostředí může trh zásadně ovlivnit i nabídka. Česká vláda prosazuje nový stavební zákon, jehož cílem je zrychlit a zjednodušit povolovací procesy.

„Pokud se skutečně zvýší objem povolovaných projektů, poroste nabídka. To může znamenat stagnaci cen místo jejich automatického růstu,“ říká Šebela.

Vyšší konkurence mezi developery a větší nabídka mohou změnit investiční logiku trhu. Drobní investoři často spoléhají na dlouhodobé kapitálové zhodnocení. Pokud se však růst cen zpomalí, bude výnosnost záviset více na efektivitě a řízení rizik.

Institucionální kapitál sílí

Institucionální investoři pracují s dlouhodobým kapitálem a regulatorní riziko započítávají do modelů návratnosti.

„Velký investor počítá s výkyvy a pracuje s nimi. U drobných investorů může být reakce na změny citlivější,“ říká Šebela.

Podle něj se může během příštích deseti let proměnit struktura vlastnictví nájemního bydlení – místo tisíců jednotlivců budou dominovat vlastníci celých portfolií a bytových domů.

MIG: 20 let na trhu a pipeline za 30 miliard

Společnost MIG působí na českém trhu více než 20 let a realizovala desítky rezidenčních projektů.

Aktuálně připravuje 30 projektů v plánované hodnotě přibližně 30 miliard korun. Celkem jde o 4000 bytů, z toho 1700 určených k nájemnímu bydlení.

Letos zahajuje výstavbu 250 bytů, příští rok plánuje 400 a průběžně akvíruje další lokality. Do budoucna počítá s realizací šesti projektů každoročně.

„Nájemní bydlení jako segment nezmizí. Spíše se bude profesionalizovat a koncentrovat. Otázkou není, zda bude existovat, ale kdo jej bude vlastnit,“ uzavírá Roman Šebela.

Podle něj bude muset i retailový investor začít uvažovat podobně jako fond – pracovat s rizikem, kapitálovou rezervou a dlouhodobým horizontem, nikoli pouze s očekáváním automatického růstu cen.

„Naší ambicí není reagovat na změny, ale být na ně připraveni dopředu. Nájemní bydlení vnímáme jako dlouhodobý pilíř trhu, který bude vyžadovat profesionalizaci, stabilitu a kapitálovou sílu,“ dodává Šebela.