Krize zdražuje bydlení. Kapitál se vrací do stabilních zemí, včetně Česka

Napětí na Blízkém východě znovu ukazuje, jak rychle se geopolitika propisuje do ekonomiky. Útoky na Írán a hrozby omezení klíčových obchodních tras zvyšují nejistotu na trzích a tlačí nahoru ceny energií i surovin. „Stačí narušení dodavatelských tras a během pár týdnů to vidíte na cenách materiálů i dostupnosti,“ říká developer Roman Šebela ze společnosti MIG.

Stavebnictví patří mezi první sektory, které tyto změny pocítí. A to nejen v číslech, ale i v praxi. Ropa a plyn nejsou jen paliva. Jsou základní vstupní surovinou pro výrobu stavebních materiálů. Polystyren, asfaltové pásy i doprava stavebních hmot jsou na nich přímo závislé. Cement je navíc extrémně energeticky náročný a závislý na plynu.

V posledních dnech se navíc objevují první signály z trhu.

Dodavatelé napříč Evropou upozorňují na omezení výroby materiálů navázaných na ropu – od polystyrenu přes asfaltové pásy až po další plastové komponenty.  „Tohle není panika. To je začátek řetězové reakce, která se vždycky propíše do cen bytů,“ doplňuje Šebela. 

Vývoj cen energií dlouhodobě dokumentují například data: https://www.eia.gov a dopady na evropské stavebnictví analyzuje: https://www.euroconstruct.org

Druhý tlak přichází ze strany financování. A ten je dlouhodobější. Vyšší úrokové sazby prodražují developerské úvěry i hypotéky koncových kupujících. „Trh se dnes nerozhoduje podle poptávky. Rozhoduje se podle toho, kdo má přístup ke kapitálu a umí ho řídit v čase,“ říká Šebela.

Vedle geopolitiky se ale mění i pravidla hry v Evropě. Zatímco vybrané části Blízkého východu – zejména Dubaj nebo Abú Zabí – fungovaly jako investiční huby pro globální kapitál, současná eskalace napětí zvyšuje citlivost investorů na regionální riziko.

Současně roste vliv politiky některých západoevropských států. Regulace nájemního bydlení, daňové zásahy nebo omezování vlastnických práv v zemích Beneluxu či Velké Británii postupně snižují atraktivitu těchto trhů. „Kapitál dnes neutíká jen za výnosem. Utíká za jistotou,“ popisuje Šebela. Střední Evropa, včetně Česka, se v tomto kontextu začíná jevit jako relativně stabilní prostor. Bezpečí a stabilita se stávají novou prémií v ceně nemovitostí.

To zásadně mění i strategii developerů. 

Krátkodobé modely založené na rychlém prodeji a levném financování přestávají fungovat. Naopak roste význam diverzifikace a dlouhodobého řízení cash flow. Společnosti jako MIG na tento vývoj reagují systematicky. Kombinují prodejní projekty s nájemním bydlením a vytvářejí stabilnější finanční základ. „My neplánujeme na jeden projekt. Plánujeme na deset let dopředu. Proto si můžeme dovolit držet byty, pronajímat je a čekat na správný moment,“ vysvětluje Šebela.

Více než dvacetiletá zkušenost na trhu v tomto případě není marketingová fráze, ale zásadní konkurenční výhoda. „Krize neodhaluje problém trhu. Odhaluje problém strategie,“ dodává. V období, kdy se zpomaluje prodej, přebírá větší roli nájemní segment, který generuje stabilní příjem a pomáhá udržet cash flow.

Současná situace tak není jen o zdražování. Je o přeuspořádání trhu. Krize nepřináší jen vyšší náklady. Především odděluje ty, kteří mají dlouhodobou strategii, od těch, kteří byli závislí na levných penězích. A právě v tom spočívá její skutečný dopad. Nejde už jen o to, kde investovat. Ale kdo je připraven přežít.