Tandem OPF otevírá dveře investorům. Patnáct let zkušeností s bytovými domy a cílený výnos 9,5 procenta ročně

Hodnota jeho aktiv přesáhla miliardu korun, přibližně třetinu tvoří zakladatelský kapitál a aktivní projekty má v Ostravě, Českém Těšíně, Děčíně, Jablonci nad Nisou a nově také v Teplicích. Pro letošní rok fond plánuje další akvizice v objemu zhruba jedné miliardy korun. „Když vám někdo svěří bytový dům, často vám svěřuje majetek, který budoval celý život. Proto jsme se na takové domy nikdy nedívali jen optikou jedné transakce, ale vždy jako na majetek, který vyžaduje odpovídající péči a respekt.“ říká Tomáš Schmied, promotér a člen investičního výboru fondu, a vysvětluje, proč se Tandem OPF otevírá dalším investorům postupně a chce si zachovat charakter butikového fondu pro kvalifikované investory.

Český Těšín

Fond Tandem má za sebou patnáct let práce s bytovými domy. Jak tahle historie vypadá ve zkratce?

Samotný fond tu patnáct let není. To, co je dlouhodobé, je naše zkušenost s bytovými domy a tímto typem transakcí.

Bytové domy jsme řešili řadu let ještě mimo fondovou strukturu – na vlastním kapitálu, od akvizice přes správu až po aktivní práci s hodnotou nemovitosti. Fond je pro nás až další krok. Nástroj, jak tento model dělat systematičtěji, profesionálněji a ve větším objemu.

Důležité je, že nevycházíme z teoretické prezentace. Vycházíme z reálné zkušenosti s konkrétními domy, nájemníky, technickými problémy, právními otázkami i ekonomickým řízením jednotlivých projektů.

Co je z pohledu investora nejdůležitější?

Podle mě je klíčové, jestli tým, kterému investor svěřuje kapitál, daný model skutečně umí realizovat a ne jenom prezentovat.

My jsme si tím prošli na vlastních penězích. Víme, kde v rezidenčních nemovitostech vzniká hodnota, ale také kde jsou rizika. Právě proto jsme fond otevřeli dalším investorům až ve chvíli, kdy máme vlastní zkušenost, konkrétní portfolio a nastavený systém řízení.

Investor u nás nevstupuje do prázdného příběhu. Vstupuje do fondu s reálnými aktivy, významným zakladatelským kapitálem a jasně definovanou investiční logikou. Významný podíl zakladatelského kapitálu je pro nás důležitý také jako vlastní „skin in the game“ – tedy jasný signál, že jsme na výsledku fondu ekonomicky zainteresovaní stejně jako investoři. I management proto do fondu vložil vlastní kapitál, aby nesl odpovědnost nejen profesně, ale i ekonomicky.

Cílené zhodnocení fondu je minimálně 9,5 procenta ročně. Odkud se to číslo bere?

Z kombinace akviziční disciplíny a aktivní práce s nemovitostí.

Nekupujeme aktiva jen proto, abychom rostli v objemu. Každá transakce musí dávat ekonomický smysl už při vstupu. Zajímá nás nemovitost, která má existující výnos, ale zároveň u ní vidíme jasný prostor pro další zhodnocení.

Dobrým příkladem je Kokonínská v Jablonci nad Nisou, kde jsme společně s fungujícím bytovým domem získali také navazující povolený developerský projekt. Pro nás je klíčový existující bytový dům a jeho nájemní výnos. Pokud ale součástí transakce vzniká další rozvojová příležitost, může představovat dodatečný upside a prostor pro další monetizaci projektu.

Podobně v lokalitě Cihelní v Ostravě jsme systematickou prací pomohli vyřešit složitou vlastnickou strukturu v celé lokalitě a tím ji odblokovat pro další rozvoj. Samotný navazující development už ale není naše hlavní role. My se specializujeme na existující bytové domy, jejich akvizici, správu a práci s hodnotou. Pokud se u nich objeví další rozvojový potenciál, umíme ho rozpoznat, ekonomicky vyhodnotit a případně předat dál odborníkům, kteří se specializují právě na development.

Neexistuje jeden univerzální scénář. Výnos vzniká tím, že máte oči otevřené příležitostem, ale zároveň je vyhodnocujete disciplinovaně a zdravě. U každého projektu proto individuálně posuzujeme, jestli dává větší smysl dlouhodobé držení, další práce s nemovitostí, nebo v určité fázi divestice, pokud je ekonomicky výhodná pro fond.

Důvěryhodnost fondu se pozná i podle toho, koho má okolo sebe. Jak vypadá institucionální rámec Tandemu?

Pro nás je důležité, aby fond nestál jen na jedné osobě nebo na marketingovém příběhu. Musí mít jasně nastavený institucionální rámec, kontrolní mechanismy a odpovědnost vůči investorům.

Tandem OPF je fond kvalifikovaných investorů. Zázemí fondu tvoří investiční společnost AVANT, depozitář ČSOB, auditor BDO Audit, poradenský tým CLA Czech Republic a dohled České národní banky. To je pro investory důležité, protože fondová struktura přináší vyšší míru transparentnosti, kontroly a pravidel než běžné soukromé investování do nemovitostí.

Zároveň ale platí, že instituce samy o sobě nestačí. Každá investice musí obstát ekonomicky. Musí dávat smysl sama o sobě, ne jen v prezentaci.

Říkáte, že Tandem je především o správě bytových domů. Co to v praxi znamená?

Znamená to, že nejsme pasivní držitel nemovitostí.

Správa pro nás není jen vybírání nájemného a řešení oprav. Je to aktivní práce s hodnotou nemovitosti. Díváme se na technický stav domu, strukturu nájemních vztahů, provozní náklady, právní nastavení, možnosti energetických úspor i dlouhodobou strategii pro dané aktivum.

Naši silnou stránku vidíme hlavně na akviziční straně a následně v profesionální práci s nemovitostí. Cílem je koupit správné aktivum za správných podmínek a potom s ním systematicky pracovat tak, aby se zvyšovala jeho hodnota a stabilita výnosu.

Pokud to dává jasný ekonomický smysl, nebráníme se ani divestici. V tom se podle mě lišíme od standardních nemovitostních fondů. Nechceme růst pouze v objemu spravovaných aktiv, ale především v jejich kvalitě.

Ostrava-Cihelní

Dá se krátce říct, jaký typ bytového domu pro fond pořizujete?

Zajímá nás hotový a funkční bytový dům.

Nejsme primárně developmentový fond, který staví od nuly. Hledáme aktiva, která už dnes generují výnos, ale zároveň u nich vidíme možnost další optimalizace a rozvoje.

Dobrým příkladem je naše poslední akvizice v Teplicích, projekt Boží prst. Jde o existující rezidenční objekt se 118 jednotkami, z nichž většina je pronajatá a funguje jako výnosová. Budova je po rozsáhlé rekonstrukci a je unikátní i tím, že jde o nejvyšší budovu v Teplicích. S nadsázkou říkáme, že díky ní bude fond Tandem v Teplicích konečně opravdu vidět.

Pro nás je ale podstatné hlavně to, že projekt přesně odpovídá typu aktiva, který hledáme: má stávající nájemní výnos, funkční provoz a zároveň nabízí prostor pro další profesionální práci s hodnotou nemovitosti.

Typicky jde o rezidenční nemovitosti, kde dokážeme přidat hodnotu díky dobré akvizici, profesionální správě, technickému zlepšení, stabilizaci nájemních vztahů nebo lepšímu provoznímu nastavení. Klíčové je, aby tam byla konkrétní přidaná hodnota, kterou umíme realizovat.

Kde v téhle logice figurují spoluinvestoři?

Jako partneři.

Práce s kapitálem investorů je velká zodpovědnost. Nejde jen o výnos, ale také o důvěru, transparentnost a schopnost každou transakci ekonomicky obhájit.

Proto jsme fond neotevírali externím investorům hned na začátku. Nejdřív jsme chtěli mít vlastní kapitál, reálná aktiva, nastavené procesy a jasný investiční model. Dnes je fondová struktura připravená a funkční tak, aby zvládla další růst, ale zároveň si chceme zachovat charakter butikového fondu pro kvalifikované investory.

Na letošní rok plánujeme nové akvizice v objemu přibližně jedné miliardy korun. Současně budeme u části portfolia vyhodnocovat možnost divestice, ale pouze tehdy, pokud to bude dávat jasný ekonomický smysl pro fond. Nejde nám o objem za každou cenu, ale o dlouhodobě udržitelnou výkonnost a důvěru investorů.

Fond je fondem kvalifikovaných investorů dle zákona č. 240/2013 Sb., jeho akcionářem se může stát výhradně kvalifikovaný investor dle § 272 tohoto zákona. Hodnota investice do fondu může klesat i stoupat a návratnost původně investované částky není zaručena. Výkonnost fondu v předchozích obdobích nezaručuje stejnou nebo vyšší výkonnost v budoucnu.