Úrok není vše, shodují se realitní investoři. Kdy dává smysl nebankovní financování?

Úrokové sazby v Česku dál pomalu rostou, drobní developeři a realitní investoři se přesto shodují v tom, že výše úroků aktuálně není jedinou jejich otázkou při volbě financování. V praxi totiž o výsledné ekonomice projektu často rozhodují jiné parametry – rychlost čerpání, práce s cashflow nebo podmínky, za kterých lze s úvěrem nakládat. Developerské projekty jsou citlivé na čas. Pokud je investor nucen prodávat byty příliš brzy kvůli podmínkám financování, nemůže využít prostředky z jejich prodeje na další výstavbu nebo platí za schválený, ale nevyužitý úvěrový rámec, promítá se to přímo do výsledného zisku projektu.

V případě investičních a kapitálových společností je pak situace obdobná. Financování nejčastěji potřebují využít pro na rychlou akvizici nemovitosti nebo společnosti, překlenutí období mezi akvizicí a bankovním refinancováním nebo refinancování existujících aktiv a uvolnění kapitálu z portfolia.

Rozhodují podmínky, nejen úrok

Vedle úrokové sazby je důležité sledovat také podmínky čerpání, práci s cashflow nebo možnost využívat vlastní kapitál pro další investice. Banky po energetické a inflační krizi výrazně zpřísnily hodnocení rizik a firmy bez dlouhé historie, menší developeři nebo podnikatelé připravující nové investice často naráží na problém, potřeby kapitálu v okamžiku, kdy jejich projekt ještě nesplňuje standardní podmínky bankovního financování. 

Alternativní financování se proto stále častěji stává doplňkem bankovního úvěru zejména tam, kde developer potřebuje větší flexibilitu. Výhodou může být financování bez požadavku na předprodeje, možnost čerpat pouze skutečně využité prostředky bez poplatků za nevyužitý rámec nebo předčasné splacení či využití prostředků z prodaných bytů přímo na další výstavbu. Pokud vychází hodnota zajištění, není navíc nutné vkládat další vlastní kapitál.

„Developer nebo realitní investor si nekupuje financování. Kupuje si čas, flexibilitu a lepší cashflow. Právě tyto faktory často ovlivní výslednou ekonomiku projektu více než samotná úroková sazba,“ říká Alan Pock, CEO Investownu.  

Financování jako strategické rozhodnutí

Způsob financování dnes stále více ovlivňuje nejen náklady projektu, ale i jeho tempo, schopnost reagovat na vývoj trhu nebo efektivně využívat vlastní kapitál. Proto se vedle ceny peněz vyplatí posuzovat i celkové podmínky, které mohou mít na konečný výsledek větší dopad než samotná úroková sazba.

Investown poskytuje zajištěné financování projektů v objemu 10 až 120 milionů korun za rok na jeden projekt. Úvěry lze využít při akvizici pozemků a nemovitostí, přípravě projektu, výstavbě, rekonstrukcích i jako překlenovací financování před bankovním refinancováním.

Za šest let fungování platforma pomohla zajistit financování více než 490 developerských projektů v celkovém objemu přes 10,5 miliardy korun. Současně sdružuje více než 130 tisíc investorů se zájmem o nemovitosti, kteří mohou představovat i potenciální klientelu pro nové projekty.

Pokud připravujete developerský projekt, vyplatí se vedle úrokové sazby porovnat také podmínky financování a jejich dopad na ekonomiku celé investice.