Kupujete pozemek? O marži projektu se rozhoduje ještě před podpisem smlouvy

Kdo někdy kupoval pozemek pro developerský projekt, ví, že u dobrých parcel rozhoduje rychlost. O atraktivní parcelu se často uchází několik developerů najednou a rezervační smlouva se podepisuje dřív, než je prověrka hotová. Riziko, které se v tu chvíli přehlédne, ale nezmizí – jen se přesune z kupní ceny do rozpočtu projektu.

„Některé z nejdražších chyb nevznikají až při stavbě, ale už při nákupu. Co se nezjistí před podpisem, zaplatí developer ze své marže,“ říká František Bárta, partner ARROWS, který se specializuje na realitní transakce a má za sebou stovky realitních obchodů.

Základem každé prověrky je katastr nemovitostí, jím ale práce nekončí. Neznalost zapsaného práva kupujícího neomlouvá, takže s pozemkem přebírá i věcná břemena – třeba přístupovou cestu pro souseda nebo vedení sítí. Je proto potřeba projít i listiny, které určují jejich rozsah, a ověřit, zda u pozemku neprobíhá řízení, které se do zápisu zatím nepromítlo. Některá práva navíc vznikají přímo ze zákona a v katastru vidět vůbec nemusí. „Služebnost pro vedení kabelu přes střed pozemku dokáže z projektu na sto bytů udělat projekt na osmdesát,“ upozorňuje Bárta.

Prodej může zkomplikovat i předkupní právo. U starších staveb, které nebyly součástí pozemku už před rokem 2014 a mají jiného vlastníka, zákon zakládá vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a pozemku. Smluvně ho vyloučit nelze. Předkupní právo ze smluv předchozích vlastníků zavazuje i nového nabyvatele, pokud bylo zřízeno jako věcné; čistě smluvní zavazuje jen původní strany. Kdo ho přehlédne, riskuje, že o pozemek nakonec přijde.

Jakub Dohnal, řídící partner ARROWS

Foto: ARROWS advokátní kancelář, s.r.o.

Zastavitelná plocha ještě není povolení

Územní plán říká, co se na pozemku smí stavět, ne že konkrétní záměr skutečně projde. Rozhoduje i kapacita sítí, právně zajištěný přístup, archeologie a ekologické zátěže, jejichž rozsah musí potvrdit odborný průzkum. Sanace zeminy po průmyslovém areálu se může vyšplhat i na desítky milionů korun. „Brownfield může být skvělá příležitost, ale jen když víte, co je pod povrchem, a máte to promítnuté do ceny nebo do smluvních záruk,“ říká Jakub Dohnal, řídící partner ARROWS.

Jiná rizika přináší situace, kdy developer nekupuje přímo pozemek. Řada pozemků je totiž vložena do projektové společnosti (SPV). Koupě podílu (share deal) může usnadnit zachování smluv projektu, kupující ale nese ekonomické dopady celé historie firmy: smluv, sporů, daňových rizik i závazků vůči obci. „U share dealu nekupujete jen pozemek, ale i všechno, co firma kdy podepsala. Bez kvalitních záruk prodávajícího se to promítne do návratnosti projektu,“ dodává Dohnal.

Prověrka jako podklad pro vyjednávání

Dobře vedená due diligence nekončí zprávou v šuplíku, ale smlouvou, která zjištěná rizika promítne do ceny, odkládacích podmínek, úschovy části kupní ceny nebo záruk prodávajícího. Proto ARROWS spojuje realitní právo s pohledem na ekonomiku celého projektu. Pozemek se kupuje jednou, ale s tím, co se při nákupu přehlédne, se projekt potýká až do kolaudace.

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.

řídící partner ARROWS advokátní kanceláře

Mgr. František Bárta

advokát a partner ARROWS advokátní kanceláře